Налог с продажи квартиры в 2026 году
Когда налог не платят совсем, сколько платят, если срок не вышел, и как законно уменьшить сумму. Правила на октябрь 2026 года, Москва и вся Россия.
Когда налог платить не нужно
Главное правило: если квартира была в собственности дольше минимального срока, налога нет и декларацию подавать не нужно.
- 3 года — наследствоКвартира получена по наследству.
- 3 года — дарение от близкого родственникаСупруг, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры.
- 3 года — приватизация или рентаКвартира приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
- 3 года — единственное жильёНа дату продажи у вас нет другого жилья. Новое жильё, купленное за 90 дней до продажи старого, не мешает.
- 5 лет — все остальные случаиНапример, квартира куплена, а у вас есть ещё одно жильё.
- Новостройка по ДДУСрок считают с даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с регистрации права.
С 1 января 2026 года закон прямо требует, чтобы квартира была в собственности непрерывно весь минимальный срок.
Если срок не вышел: сколько платить
Налог берут не со всей цены, а с дохода. Его можно уменьшить одним из двух способов — выбирают тот, что выгоднее.
- Вычет на расходыЦену продажи уменьшают на подтверждённую цену покупки: договор, расписки, платёжки. Обычно это самый выгодный вариант.
- Вычет 1 млн ₽Если документов о покупке нет — например, квартира досталась по наследству раньше срока.
- Правило 70%Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастра. Занижать цену в договоре бессмысленно и опасно для покупателя.
- Ставка13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы сверх. Для нерезидентов — 30%.
Если бы это было ваше единственное жильё, после трёх лет владения налога не было бы вовсе. Иногда выгоднее подождать с продажей несколько месяцев — это стоит посчитать заранее.
Льгота для семей с двумя и более детьми
Семья может продать квартиру раньше срока и не платить налог, если выполнены все условия:
- Двое и более детейДо 18 лет или до 24 лет, если учатся очно. С 2026 года учитываются и дети, родившиеся после продажи — до 30 апреля следующего года.
- Покупка жилья побольшеДо 30 апреля следующего года — с большей площадью или кадастровой стоимостью.
- Кадастровая стоимость проданного жильяНе больше 50 млн ₽.
- Нет другого крупного жильяУ семьи нет больше 50% в другом жилье, которое больше нового по площади.
Условия льготы детальные — перед продажей их лучше сверить по документам семьи.
Частые вопросы
Какой минимальный срок владения квартирой, чтобы не платить налог?
Три года — если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты или это ваше единственное жильё. Во всех остальных случаях — пять лет. С 2026 года закон уточняет: квартира должна находиться в собственности непрерывно.
Как считать срок владения новостройкой?
Для квартиры, купленной по договору долевого участия, срок владения считают с даты полной оплаты по договору, а не с даты регистрации права собственности.
Какая ставка налога с продажи квартиры в 2026 году?
Для налоговых резидентов — 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх 2,4 млн. Для нерезидентов — 30%.
Что такое правило 70% от кадастровой стоимости?
Если квартира продана дешевле 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считают не от цены в договоре, а от 70% кадастровой стоимости. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно.
Можно ли не платить налог, если в семье двое детей?
Да, при ряде условий: в семье двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если учатся очно), до 30 апреля следующего года покупается жильё большей площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 млн рублей. С 2026 года учитываются и дети, родившиеся после продажи, — до 30 апреля следующего года.
Когда подавать декларацию и платить налог?
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог платят до 15 июля. Если квартира продана в 2026 году — до 30 апреля и 15 июля 2027 года.
Материал носит справочный характер и не заменяет налоговую консультацию. Правила актуальны на октябрь 2026 года.
Продаёте квартиру? Посчитаю налог до сделки
Отвечаю лично: Юрген Шмидт, основатель «Шмидт Капитал», экономист и юрист по образованию. Скажу, будет ли налог, сколько и есть ли смысл подождать с продажей.
Калькулятор: сколько останется на руки после налога и ипотеки →