Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой
Москва и Подмосковье, вторичный рынок. Проверяем объект и продавца до того, как вы отдадите аванс. Ремонт — это то, что видно. Мы проверяем то, что решает, будете ли вы судиться через год.
Что обычно всплывает после покупки
Все три ситуации законны для продавца и невидимы на показе. Их находят только в документах.
Человек, который отказался от приватизации, сохраняет право жить в квартире бессрочно — даже после её продажи новому владельцу.
Квартира получена по наследству, а через год объявляется ещё один наследник, о котором продавец «не знал».
Финансовый управляющий может оспорить сделки должника за период до трёх лет до банкротства — особенно если цена была ниже рынка.
Что мы проверяем
Протокол, а не впечатление. Каждый пункт закрывается документом или прямым ответом, почему его закрыть нельзя.
- Собственник и его праваВыписка из ЕГРН: кто собственник, доли, вид права, основание.
- История перехода правСколько раз квартира продавалась и как быстро. Частые перепродажи — повод копать глубже.
- Аресты и обремененияИпотека, арест, запрет регистрационных действий, рента.
- Кто прописан и кто был выписанВыписка из домовой книги, в том числе архивная: несовершеннолетние, выписанные «в никуда».
- Отказники от приватизацииЛюди с бессрочным правом пользования, которых нельзя выписать после сделки.
- Согласие супругаНотариальное согласие, если квартира куплена в браке. Без него сделку можно оспорить.
- Дети и материнский капиталВыделены ли доли детям, нужно ли разрешение органов опеки.
- НаследствоКруг наследников, сроки, риск появления новых претендентов.
- Долги и банкротство продавцаИсполнительные производства, суды, признаки предстоящего банкротства.
- Дееспособность и полномочияСправки продавца, проверка доверенности по реестру нотариата, если продаёт представитель.
- Планировка против документовСовпадает ли квартира с техническим планом, есть ли неузаконенная перепланировка.
- Схема расчётов и договорАккредитив, ячейка или безопасные расчёты; условия возврата денег, если сделка сорвётся.
Как проходит проверка
- 01РазговорВы присылаете адрес и что знаете о продавце. Говорим, какие риски типичны именно для этого объекта.
- 02ДокументыЧасть запрашиваем сами, часть — через продавца. Объясняем ему, зачем это нужно.
- 03АнализПроходим все 12 пунктов. Спорное перепроверяем, а не закрываем глаза.
- 04ИтогПисьменный вывод и рекомендация: покупать, торговаться, менять условия или уходить.
Что вы получаете
- Список найденных рисков простым языком, без юридического тумана
- Чем каждый риск грозит вам в деньгах и сроках
- Что потребовать от продавца до аванса
- Безопасную схему расчётов под эту сделку
- Прямой ответ, даже если он неудобный: «эту квартиру не берите»
Без замечаний
Нужно нотариальное согласие супруги до аванса
Запросить архивную выписку и основание выписки, иначе аванс не передавать
Частые вопросы
Когда проверять квартиру — до или после аванса?
До. Аванс и задаток передают только после проверки документов объекта и собственника. Если риск обнаружится позже, вернуть деньги бывает сложно, а иногда невозможно.
Достаточно ли выписки из ЕГРН?
Нет. Выписка показывает собственника и обременения на сегодня. В ней не видно, кто прописан в квартире, кто отказался от приватизации, есть ли у продавца долги, супруг без согласия или риск банкротства.
Чем опасны люди, отказавшиеся от приватизации?
Такие люди сохраняют право пользования квартирой бессрочно, даже после её продажи. Выселить их через суд, как правило, нельзя.
Можно ли оспорить сделку, если продавец обанкротится?
Да. Финансовый управляющий может оспаривать сделки должника, совершённые до трёх лет до банкротства, особенно если цена была ниже рынка. Поэтому финансовое положение продавца проверяют до сделки.
Сколько времени занимает проверка?
Обычно несколько рабочих дней: часть документов готовит продавец, часть мы запрашиваем сами. Точный срок называем после первого разговора о конкретной квартире.
Пришлите адрес квартиры
Отвечаю лично: Юрген Шмидт, основатель «Шмидт Капитал», экономист и юрист по образованию. Скажу, какие риски типичны для этого объекта и с чего начать проверку.
Сначала хотите оценить сами? Пройдите тест «12 вопросов о квартире» →